国务院日前发出二套房首付不得低于40%的要求,为银行二套房贷款政策画出底线。然而,对二套房中的“改善型”、以及二套房利率具体标准的“失语”,则给眼下的房贷市场带来了诸多不确定性。记者从银行了解到,部分银行目前放缓了二套房贷款的审批,等候进一步的细则出台,其他银行则在具体操作中松紧不一。

仍接受申请但暂缓审批

“我们虽然还接受申请,但审批实际上暂缓了。”昨天,某大型国有商业银行信贷工作人员透露,“我们在接案子的时候就会先跟客户讲清楚,由于现在二套房政策细节不明朗,案子送上去暂时还批不下来。后面到底能得到什么样的审批结果,现在还不好说,客户要有心理准备”。该人士表示,目前接到的二套房申请还不多,接到了也不能立刻审批,要等二套房政策细则出来才能定,包括利率是否要上浮,第一套房贷款还清了再贷是算首套还是二套等。

事实上,不只是南京有银行在二套房贷款审批中采取观望态度,广州等地区也有部分银行暂停二套房贷的审批工作,也表示需等细则出台后方能重新启动审批,甚至有银行给出了时间表,透露“相信本周具体细则就会出来,二套房贷的审批工作届时才能启动”。

“风险定价”引发想像空间

在国务院办公厅日前下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中,对二套房贷款政策的重申中,首付得到了明确,即“贷款首付款比例不得低于40%”。

与此同时,在二套房的界定上,《通知》还延用了2007年12月5日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中的规定,即“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。

不过,《通知》对于二套房的利率并没有做出明确规定,此前的“利率上浮10%”这次没有出现,《通知》仅表示“贷款利率严格按照风险定价”。业内分析,由此引发了巨大的想像空间———央行是会进一步补充规定利率标准,还是干脆让“风险定价”取代“利率上浮10%”,不再出台硬性利率标准?倘若是后者,就将意味着银行可以自己定价,在一定的利率范围内浮动。而一旦房贷市场扭转2009年底额度供不应求的局面,银行为争夺二套房贷款部分的优质客户份额,将难免在利率优惠程度上大打出手。

此外,《通知》对“改善型”二次购房概念也只字未提。而根据2008年底楼市刺激政策中的规定,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,是可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策的。因此,央行会不会进一步出台细则明确“改善型”的处理方式,也成了银行翘首观望的另一大细节。

最宽松的利率低至7折

记者在暗访中发现,政策带来的想像空间让部分银行束手无策的同时,部分银行仍延用着宽松的利率政策。

“二套房的商业贷款我们现在能办,如果你前面一套贷款结清了,信用好,可以给你争取到7折优惠利率。”某大型国有银行个贷人员表示。这样的优惠是非常诱人的,相比利率上浮10%,下浮30%将使得利息减少36.4%。以购置90万元的房产为例,贷款50万元,等额本息还款,期限10年,利率上浮时的总利息支出为182326.29元,而给予7折优惠利率时的总利息支出为110898.45元,共节省利息71428万元。但该工作人员也表示:“首付必须是4成,没有商量”。

另几家受访的商业银行,虽不敢明确给出30%的优惠,却也表示会“具体情况具体看待,你信用好的话,利率不仅不上浮,还会给你一定的优惠”。此外,也有银行表示,早就严格执行首付四成、利率上浮10%的政策了,现在也没有变化。不过,不论上述银行在利率上有多大差别,又或者语焉不详,但可以肯定的是,大部分银行对二套房首付出奇的一致,均表示不能低于4成,而不是以往的可以比照首套房执行最低2成的首付。出于对监管层规定的服从,以及自身对信贷风险的控制,首付上的商量余地似乎就此画上句号。